Sulla carta sembrano tutti uguali: tre locali più servizi, soffitti alti, un balcone affacciato sul cortile e una posizione che i nuovi complessi residenziali si sognano. Gli appartamenti costruiti durante il boom edilizio, tra la fine degli anni Cinquanta e i primi Settanta, rappresentano una parte enorme del patrimonio abitativo di Milano e dei comuni dell’hinterland nord, da Sesto San Giovanni a Cinisello, da Bresso a Cologno. Chi ne compra uno lo fa spesso per il prezzo al metro quadro più accessibile rispetto al nuovo, mettendo in conto una ristrutturazione. Quello che di solito non mette in conto è la quantità di sorprese che un edificio di sessant’anni tiene nascoste dietro l’intonaco.
Impianti elettrici e idraulici da rifare quasi sempre
La prima cosa che salta, letteralmente, è l’impianto elettrico. Le case di quel periodo erano progettate per una famiglia che possedeva un frigorifero, una radio, forse una lavatrice e qualche lampadina. Oggi in un appartamento convivono piano a induzione, forno, lavastoviglie, asciugatrice, condizionatori, computer accesi otto ore al giorno. I cavi originali, spesso infilati in tubi di carta catramata o direttamente sotto traccia senza canalina, non hanno messa a terra e non sono dimensionati per questi carichi. Non esiste una via di mezzo ragionevole: l’impianto va rifatto da zero, con nuove tracce e un quadro adeguato, e alla fine serve la dichiarazione di conformità firmata dall’installatore.
Discorso simile per l’impianto idraulico. Le tubazioni in ferro zincato, molto diffuse all’epoca, dopo decenni sono ostruite dal calcare e corrose dall’interno, con perdite che spesso si scoprono solo quando il vicino del piano di sotto segnala una macchia sul soffitto. Gli scarichi possono essere in ghisa, ancora funzionanti ma rumorosi, oppure in materiali che richiedono più attenzione. Il punto delicato è che le colonne di scarico sono condominiali, e intervenire solo sul proprio tratto, lasciando intatto quello comune, significa a volte spostare il problema invece di risolverlo.
Amianto, pavimenti e strutture: cosa si trova sotto
Chi ristruttura una casa costruita prima del 1992, anno in cui l’amianto è stato messo al bando in Italia, deve considerare la possibilità di trovarlo. Negli appartamenti si nasconde in posti poco evidenti: canne fumarie in fibrocemento, cassoni dell’acqua sui tetti, vecchi pavimenti in linoleum o vinile posati con collanti contenenti fibre. Se si sospetta la presenza di amianto, i lavori vanno fermati e il materiale va analizzato; la rimozione spetta a ditte specializzate iscritte all’apposito albo, con un piano di lavoro notificato all’azienda sanitaria. È una voce che può far lievitare tempi e costi in modo significativo, ed è meglio scoprirla con un sopralluogo prima del rogito che con il martello demolitore in mano.
Non tutto quello che emerge è un problema. I pavimenti in graniglia, le cementine decorate e certi parquet a spina di pesce in rovere, una volta levigati, hanno una qualità che il nuovo fatica a eguagliare, e sempre più progettisti cercano di salvarli. Diverso il caso delle strutture: i tramezzi interni sono generalmente in laterizio forato e si possono spostare senza troppe complicazioni, ma prima di abbattere qualsiasi muro serve la verifica di un tecnico, perché in alcuni edifici ci sono pareti che collaborano alla stabilità o che nascondono pilastri e travi. Per questo molti proprietari preferiscono un unico interlocutore che segua rilievo, progetto e cantiere: progettazione e arredamento a Milano con CLM Design permettono proprio di tenere insieme scelte tecniche e distribuzione degli spazi fin dall’inizio, invece di affrontarle in momenti separati.
Conformità urbanistica e catastale: il nodo delle pratiche
C’è poi un aspetto che non si vede ma che blocca più cantieri di qualsiasi tubo rotto: la conformità urbanistica. Molti appartamenti di quell’epoca hanno subito modifiche nel corso dei decenni, una cucina spostata, un bagno ricavato da un ripostiglio, una veranda chiusa sul balcone, senza che nessuno presentasse le pratiche. Prima di avviare una ristrutturazione il tecnico deve ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, confrontando i progetti depositati in Comune con la situazione reale e con la planimetria catastale.
Se emergono difformità, vanno sanate prima o contestualmente ai nuovi lavori, e in alcuni casi la sanatoria non è possibile. Per gli interventi interni di manutenzione straordinaria la pratica più comune è la CILA, ma la sua presentazione presuppone che il punto di partenza sia regolare. Questo passaggio ha anche un peso concreto sull’accesso alle detrazioni fiscali per i lavori edilizi, che richiedono documentazione in ordine e pagamenti tracciati con bonifico dedicato.
Infissi, riscaldamento e i limiti del condominio
L’ultimo capitolo riguarda l’efficienza energetica. Le finestre originali in legno con vetro singolo disperdono una quantità di calore che si sente in bolletta e in salotto a gennaio. Sostituirle è uno degli interventi con il ritorno più immediato in termini di comfort, ma nei condomini il regolamento può imporre vincoli su colore, materiale e partizione dei serramenti, per non alterare il decoro della facciata. Conviene leggerlo prima di firmare un preventivo.
Molti edifici di quel periodo hanno il riscaldamento centralizzato, oggi dotato per legge di sistemi di contabilizzazione del calore e valvole termostatiche sui singoli radiatori. Chi vuole spostare un termosifone o passare a un sistema a pavimento deve coordinarsi con l’amministratore e con il tecnico che gestisce l’impianto comune, e accettare che alcune scelte non dipendono solo da lui. È il limite strutturale di chi vive in un condominio: la casa è propria, i muri perimetrali, le colonne e la caldaia no. Tenerlo presente fin dal primo sopralluogo evita di progettare una cucina a isola dove, sotto il pavimento, non può passare nessuno scarico.